“法拍房能买吗？”
“法拍房那么便宜，真的靠谱吗？”
“最近想买套法拍房，如何避‘坑’？”
近些年，随着大众媒介越来越普及，尤其是房产司法拍卖入驻电商平台之后，低于市场价的法拍房受到了越来越多人的关注。
说到法拍房，大家会立刻联想到“捡漏”。例如市场价值100万的房子，在拍卖网上能便宜20-30万，其中还不乏一些好地段的房源。
而在贵阳，由于楼市不限购，很多人对于法拍房不是很了解，以至于看到比市场价便宜20多万的法拍房就心动不已。
那么，法拍房到底是什么房？能不能买？法拍房的漏真那么容易捡？今天我们就来分析分析。
什么是法拍房呢？
法拍房是法院拍卖房产的简称，是指当债务人无力偿还到期债务，债权人通过法律途径取得生效法律文书，债务人没有按时履行法律文书确定的义务，债权人申请法院通过强制执行程序拍卖债务人名下的房产以偿还债务，通过法院拍卖的房子就是法拍房。
通俗点来说，就是债务人还不起钱，而法院执行拍卖其名下的房子拿来抵债。
法拍房在哪里买？
最常用和最方便的渠道是阿里拍卖。在淘宝中，输入阿里拍卖即可，点击房产，就可以查到法拍房信息。
我们现在就可以清晰看到，贵阳如今正在进行拍卖/变卖的住宅用房有151起，其中不乏有一些地段优越的优质房源！
比如位于云岩区北京西路金龙·星岛国际广场一期工程4，5，6号楼（5）2单元一处房产，该房产的建筑面积为85平方米，总层数30层，所在层7层，它的起拍价68万，市场价约72.8万。
值得注意的是，该房产有电梯，已腾空，无租赁，需要自行看房。
还有位于乌当区顺海中路88号保利温泉新城紫园12栋的一处房产降价46.64万出售，起拍价119.95万，市场价约166.59万。这个房子的建筑面积164.57平方米，总层数27层，所在层18层。
这处房产未腾空。
从房哥举例的这两处房产可以看出，法拍房的价格与新房比起来有多诱人。
通常，它的成交价通常是市场价的7-8折。因为根据司法解释规定，法拍房第一次拍卖的，起拍价可低至7折。如果流拍，第二次拍卖最低还可以再打8折，也就是评估价的5.6折。
购房者通过法拍房能省下几十甚至上百万，这就是法拍房火热的主要原因。
不过，很多法拍房都是公司倒闭被没收抵债或者是拿房子抵押贷款创业。
根据司法拍卖服务商来拍法服的统计，法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷，如企业经营、创业投资、民间资金拆借等；30%涉及赌博；还有40%是因为债务担保，比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。
在阿里拍卖网上，网拍的准入门槛很低，只要缴纳起拍价10%-20%的保证金就可以参与竞买（具体金额见拍卖/变卖公告）。
报名交了保证金后，如您未出价，就不会存在竞拍交易，拍卖结束后保证金会退回给您。
如若你参与竞拍，在竞拍过程中出价是本场最高，拍卖时间结束后按照要求支付尾款，竞拍就成功了。
值得注意的是，在拍卖中如果出现悔拍情况，后果很严重哦！不仅要承担法律后果，还要承担经济损失。
首先是悔拍后交纳的保证金不予退还，还要弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价；其次是悔拍后重新拍卖的原买受人不得参加竞买，且无正当理由的悔拍会影响个人征信。因此要审慎参拍。
拍卖过程中，有一些购买事项也需要特别注意哦。
竞拍前，竞买人务必认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”，这里面有很多关于房子的具体信息。
还要注意查看该房产的腾房、租赁情况、抵押等情况。
因为若是遇到有人居住或放置物品的房产，或者该房产存在有真实的租赁情况的，都需竞买人去协调处理，法院是难以介入和解决的。
所以碰到在公告里就已显示该房产有未腾空、有租赁等字样，房哥还是劝大家，这样的法拍房就不要碰了。
因为便宜归便宜，却潜存诸多风险。
如果单从捡漏来说，法拍房确实很“香”，但是在实际案例中，你会发现法拍房的“坑”很多。
有人捡漏省去十几万，也有人血本无归。
那，法拍房风险究竟有多大呢？
被执行人拒绝腾房，清场困难。
由于法院不负责清场事宜，所以会存在被执行人也就是原房主赖着不搬的情况，这种情况虽然可以起诉到法院申请强制执行，但申请法院强制执行的时效只有2年，如果超过2年期限就丧失了申请执行的权利，所以时效性很短；若是遇到里面住着老弱病残，这样的房子即使买下，也不能实际占有，就很难处理协调。
买卖不破租赁，租户不肯搬走。
有的被执行人为了避免房屋被拍卖而恶意与他人签订10年、20年不等的长期租赁合同，依据民法“买卖不破租赁”的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。而且合同中，提前解约成本还高的吓人，各种装修赔偿。所以就算买到了，也拿不到。
虽然贵州没有出台限购规则，但如果当地有限购政策的，小伙伴们在拍下前还是要仔细研读拍卖公告规定，事关过户。
其次是法拍房可能存在未交付、存在产权共有人或者未取得产权证等问题，若是遇到被执行人只占有一部分产权的情况，即使你买了这种房子，也仅代表你只是买到了这个房子的部分产权，没办法住，更没办法过户。
还有些是没有产权证的，则需要查询是否在房管局有合同备案，否则可能无法过户。
法拍房的税费一般来说是买方和被执行人各自承担，买方不需要承担被执行人的税费。但是，实践中法院常常在拍卖公告表明所有的税费由买受人一人承担。
其次，除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，也将会产生一笔不小的数目。
因此，参加竞拍一定要量力而行。
当然了，法拍房到底能不能买？
肯定还是能买的，不过在竞拍之前要仔细了解法拍规则及房屋抵押、租赁等情况。
若是遇到产权清晰、无抵押、无租赁、已腾空、可过户的住宅，可以放心买。
但如果是刚需买房，千万不要碰法拍房。
WOW！贵阳这竟私藏着万亩野生杜鹃花海！人
