延期交付、配套滞后、违规销售、包租返租，是目前贵阳楼市存在的四个典型问题。解决这些问题，一方面需要住建部门加强监督，另一方面需要购房者提高自我保护意识。”近日，贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处处长童昕在接受本报记者专访时，通过对市民投诉和住建部门检查情况进行统计，总结出贵阳购房者普遍关心的问题，并逐一进行了分析。 延期交付 消费者可索要违约金或要求退房 据了解，2020年以来，随着国家对房地产市场调控力度的加大，一些房地产企业为追求销售业绩，加快资金回笼，在营销中违反相关规定，侵害消费者权益的情况时有发生。 目前国内的生育率呈下降趋势，城镇化进入平稳阶段，整个市场需求有一定幅度的下降。而房地产企业没有充分考虑市场波动因素的影响，依然延续以往的开发模式，盲目地扩大生产，造成了房屋销售不理想、回收资金能力减弱的现象。 童处长认为，“房住不炒”政策实施以后，部分房企未及时调整发展方向。同时缺乏风险防范意识，大的项目已启动开发，但它的资金链没有延续，也没有充分地拓展融资渠道，导致整个项目推进缓慢，融资能力减弱，造成了延期交付。“房企承担的房屋延期交付的法律责任已在购房合同中体现，消费者可要求赔偿延期交付违约金，若超过一定的时长，是可以要求开发商退房的。”童处长说。
配套滞后 要根据项目全部建完后的情况来界定 开发商在取得工程规划许可证过程中，国家规定对其所开发项目配套是按照总体规划来制定的，因此以小区的一个分区或组团来界定是否配套滞后并不准确。 “每个购房者在购房时，对配套设施的关注点是不一样的。但是在整个项目建设的过程中，大多项目是实施分期开发模式。”童处长说，相当于一个项目把整个区域全部规划出来以后，再把不同的配套设施纳入不同的组团开发。这有一个建设时序，规划的配套设施是根据总体的开发进度推进的。这就可能出现在小区某个区域或组团交付时，其中所涉及的配套并不是业主关心的。 童处长指出，界定是否配套滞后，最主要是看整个项目建设完成后，开发商当时承诺在整个小区里建设的配套是否完成。从验收的规则来说，还是按区域对整个项目进行验收，就相当于每一个规划许可里面有什么样的配套设施，它在竣工验收时必须交付。
违规销售 实质返现危害多 购房者莫相信 开发商在销售过程中以违规手段吸引消费者，购买后却难以兑现承诺。有市民反映，开发商在卖房的时候，实际价格和在筑房网的备案价格不一样，甚至比筑房网备案价格低很多。这背后的原因是开发商在实质返现。实质返现的恶果就是让没有房产购买能力的人进入购房体系中，次贷危机就在这个环节发生。 另外一种情况，就是返现的承诺可能是中介机构代理销售时作出的，但没有与当事人签订合同。可能在购房后，购房者已找不到当时的销售人员，也就无法获得返现。或者找到相关企业，但企业以“属于临时工的个人行为”为由推脱责任。所以一般涉及到企业在销售过程中返现，大家一定要擦亮眼睛。 “房屋销售实行的是一房一价，在筑房网每套房屋都有规定的价格，如果购房者看中的房屋价格远低于筑房网的价格，这很可能是烫手的山芋。”童处长说。
包租返租 虚拟分割的产权无法办理相关证照 一些开发商打着“包租返租”的名义对房产进行销售，消费者购房后却无法按照当初签订的协议实现回本或者赢利。 据了解，前年相关部门查处了这样一个案例——贵阳某房开企业在未经规划部门批准的情况下，委托贵州某贸易公司将该公司开发的大厦二至四层的商业区域划分成公寓的方式对外销售。事后经相关部门查实，当时该公司曾对购房者给出了三至五年可以回本的承诺，实际上连基本的招商都没进行。 童处长说，一些不良中介会引导房开企业，对其存量房产进行分割销售，让购房者拿到虚拟的产权。实际上对整个项目来说，它的产权面积是完整的，无法进行分割销售。比如说整个项目产权是1000平方米，然后销售者说在这里有10平方米是购房者的，实际上这是对产权进行虚拟分割，所有东西都是销售者假定的。 童处长特别提醒，虚拟分割的产权是没有具体的位置和指向的，住建部门没办法进行网签，也没办法办理具体的证照。即使购房者起诉到法院，也无法得到法院支持，自身权益更无法得到保护。 |
